【不動産オーナー必見！】募集時に一工夫で空室対策

賃貸経営をするうえで、No.1お困りごとである空室…。
物件自体はいいはずなのに何故か空室が続く、立地に少し難はあるけれども住んだら良さがわかるはずなのに…そんなお悩みを持つオーナー様も多いかと思います。
この記事では、現状の物件にさらに付加価値をつけて空室対策を行う方法をご紹介します！

1. 募集時に差をつけろ！お得で目を引く物件づくり

1-1. ゼロゼロ物件

近年、「敷金なし」「礼金なし」として入居者を募集するゼロゼロ物件が増加しているのはご存じでしょうか？
ゼロゼロ物件は入居者の視点から見れば、入居時の初期費用を低く抑えられる魅力的な物件となり、空室対策として効果的と言えます。
また、ポータルサイト等で「敷金なし」「礼金なし」の項目にチェックを入れて検索をしている人の目にも留まるようにもなります。
オーナー視点では、敷金礼金をゼロにすることにより通常よりも早く入居が決まる、家賃を下げなくても空室が埋まりやすく物件自体の価値を下げないというメリットがあります。
しかし、本来なら担保として預かっておく敷金がないため、退去時の工事費や滞納金が発生した場合の不安というものはあると思います。
そのため、賃貸契約書に退去時に負担してもらう原状回復費用項目を明記しておく、保証会社への加入を条件にする等対策は必要となってきます。

1-2. フリーレント

フリーレントとは、入居後一定期間賃料が発生しない物件のことを指します。
期間はマンションやアパートでは1,2カ月に設定されていることが多いです。
入居者視点のメリットとして初期費用が安く抑えられるのはもちろんですが、
気に入った物件が見つかったけれどもすぐに引っ越しができない場合、その物件をキープするためにやむを得ず家賃を二重払いするケースがあります。
そんな時、フリーレント物件であれば無料期間を利用して引っ越しをすることで家賃の二重払いを防げるのです。
しかし、中には何故この物件はフリーレントなの？何か訳があるのでは…と不安に思う入居者の方もいるので、「築が古め」「駅から遠い」「買い物が不便なため」等理由を用意しておいてあげると良いでしょう。
オーナー視点のメリットはゼロゼロ物件と同じく、家賃を下げずに募集ができるため物件価値が下がらなく、既存の入居者から「ずるい」といった声が上がることもない。
初期費用が安く済むため入居者の目に留まりやすく早く空室が埋まりやすい。
といった点があります。

2. 時代の流れに乗ってみよう、募集属性の緩和

2-1. 外国人の受け入れ

グローバル化が進み日本にも外国人が多く住むようになりました。
しかし外国人入居可の物件はまだまだ少ないのはご存じでしょうか？
文化の違いからトラブルが起きやすいのでは…と考えて躊躇するオーナーさんも多いのではないかと思いますが、実は受け入れることによってこんなメリットがあるのです。

・入居繁忙期が増える
日本社会の多くが４月に物事の切り替わりをすることが多いですが、外国人は違います。
法務省のホームページによると日本語教育機関の入学時期は一般的に年２回、もしくは４回です。
つまり、入学に合わせての入居繁忙期が増えるということです。

・多額のリノベーションをしなくても入居希望者が出てくる
日本人には人気のない設備でも、外国人にとっては気にならないということもあります。
例えば、不人気設備の代表とも言われる３点ユニットバスですが、バストイレが同じ空間にあるのは海外では一般的な生活スタイルであるため抵抗はほとんどないようです。
また、畳のある物件も日本人には不評でも外国人にとっては日本独自の生活様式を肌で感じたいというニーズもあります。

 

2-2. 高齢者の受け入れ

高齢化社会、核家族化といった問題のある日本。
一人暮らしの高齢者も増えていく一方で、受け入れ可能な物件が少ないということはご存じでしょうか？
独身の中年世代にむけたアンケートによると、将来への不安の中の一つに住める物件が見つかるかどうかという不安があるようです。
病気や事故、孤独死や家賃滞納に対する不安から受け入れに消極的なオーナーさんが多いようです。
しかし、以下のような事前準備をしておくことでこの不安を減らすことは可能です。

• 連絡が取りやすい環境をあらかじめ整える
• 高齢者向けに特約を設けた契約書を準備する
• 保証会社への加入を必須にする

高齢者は引退している方が多く、転勤や転職がないため引っ越す必要が基本的にはありません。
そのため、よほどのことがない限りは長く住み続けてくれる可能性が高く、受け入れることによるメリットも大きいと言えます。

2-3. ペット可にする

現在の日本では１５歳以下の子供の数よりも犬や猫の数が大きく上回っており、ペット市場は毎年成長し続けていると言われています。
しかし、鳴き声や臭い、傷の心配や近隣とのトラブルを嫌がり、ペットの飼育を許可しているオーナーさんは多くありません。

そこで、安心してペット可物件にするための事前準備をご紹介いたします。

・壁床をペット対応のものに変更する
ペット用として販売されているものは、臭いが残りづらかったり傷もつきづらかったりと物件損傷を予防することができます。

・敷金設定の変更や契約書に特約を設ける
入居者間のトラブルや原状回復義務に関するトラブルを回避するために、契約時にペット飼育に関する特約を明記しておくのも一つの手です。

特約内容の例としては、原状回復の内容や排泄物の管理について等が考えられます。

・既存の入居者への通知
既存の入居者がほかにいる場合、何も知らせずにペット可にしてしまうとクレームやトラブルの元となってしまいます。
既存の入居者への配慮も兼ねて、変更予定時期から半年くらいは余裕をもって通知を行いましょう。

2-4. 生活保護者の受け入れ

生活保護者と聞くと、支払い能力がなくて家賃滞納してしまうのでは…と不安になるオーナーさんもいるかと思いますが、実は逆なのです。
生活保護者には自治体が賃料を支給しております。
この賃料ですが、通常は役所から本人に支払われ、その後本人が払うといった流れです。
しかし、本人が支払う前に生活費等で使ってしまって家賃を滞納してしまう…ということがあります。
そこで利用すべきなのが「住宅扶助費等代理納付」の制度です。
これは、大家さんが依頼することで本人に代わって役所が直接家賃を納付してくれる制度となっております。
この制度を利用すれば、家賃滞納の心配はなくなります。
他にも連帯保証人をしっかりと確認しておく、利用可能であれば保証会社に加入をしてもらうといったリスク管理をすることで、
長く居住してくれる良い入居者になることでしょう。

まとめ

不動産経営で安定収入を得るためには、とにかく空室を作らないことが重要です。
入居者を確保しない限り、家賃収入は入ってきません。
物件に大掛かりな投資をしなくても、少しの工夫やリスク管理で入居者の幅は一気に増えます。
不動産経営を成功させるためにも、空室対策に関する知識はこれからもどんどん深めておきましょう！