【空室の原因は賃料？】今すぐ確認できる適正賃料の考え方

空室の原因を考えた時に賃料に問題があるのではないかとお考えになる方は多くいらっしゃいます。
物件に対しての賃料は、お部屋を探している方にとっては重視される項目なので、賃料を下げることで入居付けを促進するのは効果的な方法ではあります。

しかし一度賃料を下げてしまうと、年数が経ち改修工事が必要になっても賃料収入が低いため空室対策や賃料UPを行うための施工費用を回収できず、十分な改修工事ができないためさらに賃料が下がるという悪循環に陥ってしまう可能性があります。

賃料を下げる選択をする前に、まずはご自身の所有物件の賃料が適正賃料であるのかどうか調べる必要があります。
今回は、現在の賃料が適切であるか調べるために、そもそも不動産価格はどのように算出するのかと、賃料に影響する要因を具体的にご紹介します。

１. 不動産価格の算出方法

不動産鑑定評価を行うにあたり使用されている手法が3つあります。
まずはそれぞれの特徴を確認しましょう。

1-1. 積算法

購入価格×期待利回り＋必要諸経費

積算法は物件と土地の購入価格から不動産価格を算出する方法です。
物件と土地の購入価格に、期待する利回りを乗じ、賃貸経営に必要な諸経費を加算して求めます。
賃貸賃料ではなく、主に売買時の価格算出に使う手法です。

1-２. 収益分析法

期待できる純利益＋必要諸経費

収益分析法は、その物件運営から得られると期待される純利益から価値を算出する手法です。
ホテルや百貨店など事業用不動産の賃料の際には、この収益分析法で算出した賃料が重視される傾向にあります。

1-3. 事例比較法

事例比較法はその名の通り、多数の事例を収集し、エリアや物件の特性などを考慮して比較し不動産価格を算出する方法です。
オフィスビルや住宅の賃料評価に使用されます。

2. 事例比較法によるチェック方法

今回は賃貸住宅の賃料設定をする際に一般的に使われる事例比較法を用いて、ご自身の物件の賃料が適正かどうか調べるための手順をご説明します。
事例比較法の名の通り、類似物件を探した後、賃料に影響する要素を基に比較して適正賃料を把握していきます。

単身・ファミリー向けで若干の違いはあるものの、勘の良い方ならこのランキング結果は想像できたかと思います。
それでは上位５設備について詳しく解説していきます。

2-1. ポータルサイトにて類似物件を検索する

ご自身で調べるだけでなく管理会社や仲介会社といった不動産会社に相談することも良いでしょう。
不動産会社では業界関係者のみが利用できる不動産データベースを利用しています。
一般的なポータルサイトと異なり、このデータベースでは成約物件の賃料が確認できます。
そのため、より正確に適切な賃料を算出することができます。

2-2.管理会社・仲介会社に相談する

単身世帯の人気2位となりますオートロックは、昔から人気の高い設備の一つです。女性を中心に、防犯対策や訪問営業の対策として需要が高いエントランスのオートロックは物件価値を上げるのにも打って付けの設備なのです。
筆者が不動産ポータルサイトで独自に調べた際のオートロック有無での賃料の差は地域にもよりますが約１万円〜３万円の差がありました。
しかしよく見てみるとオートロックが付いている物件はほぼお部屋の設備を最新のものにしているところが多かったため、エントランスのオートロックだけでの賃料ではないのが見て取れました。
人気が高い設備ですが、あくまで「競合物件に負けない設備の部屋なのに空室が埋まらない…」という時にこちらは検討してみてください。

2-3.賃料に影響する要素を比較し、調整する

類似物件が見つかったら、賃料に影響する要素を詳細に比較しましょう。
賃料を決める要素は大きく分けて7つあります。
その項目を下記でまとめていますので、その情報を参考に所有物件が優れているのか劣っているのかを比較し、賃料を調整しましょう。

3．賃料に影響する要因

3-1. 立地

最も賃料に影響する要素は立地です。
当然のことではありますが、物件の所在エリアにより同じお部屋でも賃料は大きく変わります。
また、エリアだけでなく駅からの徒歩分数も賃料に影響します。
徒歩分数は短ければ短いほど良いですが、15分以内を許容範囲としてお部屋探しをされる方が多いため賃料設定の際にも一つの目安となります。

しかし同じ徒歩分数でも、道のりや周辺環境により入居者様が抱く懸念の大きさは異なります。

・坂道が少なく、自転車移動が快適
・電灯の多い道しか通らないため夜道も安心

などの情報を併せて記載することで、駅から遠いことの懸念を軽減しています。
また、自転車を使う方にとっては数分の差は大きな違いとなりにくくあります。
お客様を実際に案内するときの導線、例えば駅までの道並みや自転車置き場の有無なども考慮して、賃料を比較しましょう。

3-2. 構造

構造は、木造＜軽量鉄骨造＜＜鉄骨造＜RC造と賃料が高い傾向にあります。
できる限り同じ構造の物件を探し、比較すると良いでしょう。

3-3. 平米数・間取り

平米数は±2㎡ほどを同水準として、物件を比較すると良いでしょう。

間取りに関しては、お客様の傾向として、地方では部屋数が重視され、1LDKよりも2DKの部屋のほうが人気がある傾向があります。

一方、東京都では1世帯の平均人数が全国で最も低いこともあり、あまり部屋数は重視されず広いリビングが好まれる傾向にあり2DKよりも1LDKの方が人気がありました。

3-4. 築年数

築数も平米数と同様に±2年ほどの物件を探して比較すると良いでしょう。
築年数が経っている物件であってもリノベーション済みなどの物件であれば、もう少し築年数が浅い物件と対抗することができます。

また、1981年6月1日以降に建築された物件か以前に建築された物件かということも注意しなければなりません。
1981年6月1日以前に建築されている物件は現行の耐震基準よりも規定が緩い旧耐震基準に沿って建築されています。
そのため新耐震基準で建築されている物件よりも耐震が劣る可能性があるため、1980年に施工された物件と1982年に建築された物件はさほど築年数は違いませんが、耐震基準の違いから賃料設定も異なります。

3-5．階数

基本的には上層階ほど良い眺望が見込めるため、賃料は上がります。
しかしエレベーターがない物件に関してはこの限りではありません。
エレベーターがない場合、3階以上となると、小さいお子様がいるファミリーや高齢者の入居は難しくなります。
このような物件には、賃料を抑えたい学生や新社会人の方など若年層の方が入居される傾向にあります。
このことを考慮し、ターゲットが入居しやすい賃料設定にすることがおすすめです。

また1階の物件は、防犯面や外からの視線が気になるなどの理由から一般的に避けられることが多く、賃料設定がやや下がります。

しかしベビーカーやロードバイクを使用している方々には、持ち運びが楽な1階はむしろ好まれます。
室内にこれらを置いておける広い土間スペースなどがあれば、1階であることはマイナスポイントにはなりません。

また、広い土間ほどの利点がなくても

・植栽でお部屋が隠れている
・ベランダの外はマンションの共用スペースである

など1階の懸念点を感じさせないお部屋であれば、大きく賃料を下げる必要はないでしょう。

3-6．共用部

オートロックや宅配ボックス、Wi-Fiなどの共用設備が充実しているとプラス要因となります。
高価格帯物件が多いエリアなど、それら設備が備わっていることが標準となっている場合などは賃料を上げるのは難しいですが、近隣物件にそれら設備が備わっていない場合は、最大で3千円ほどの賃料アップが見込めます。

また、飲食店が入っているマンションは利便性が高い反面、衛生的な観点から賃料にはマイナス要素となります。

3-7．募集条件

家具家電付きなどのプラス条件があると賃料アップに繋がります。

家具家電付きの物件は、単身赴任中の方や初めての一人暮らしで家具家電を所有していない方に人気があります。
家具家電付き物件のメリットは、それらの購入費用が不要なため引っ越しにかかる総支出が抑えられることです。そのため、月々の賃料が多少高くても選ばれる可能性が高いです。

また、プラス条件としてペット飼育可能であることが挙げられますが、ペット可物件は入居者の間口を広げ空室期間を短縮できる点には期待ができますが、賃料には大きく影響しません。

また賃料を上げる施策として、敷金・礼金といった初期費用を下げることで月額賃料を高めに設定することができます。
少しでも継続的な収入を増やしたい方は、月額賃料でなく初期費用で調整する方法を取ることも良いでしょう。

まとめ

競合と比べた際に、高すぎるでは賃料は空室期間を長引かせ、かえって大きな損失に繋がります。
反対に賃料が低すぎると、収入の確保は疎か物件の維持に必要な費用を十分に得ることもできず資産価値を下落させてしまいかねません。

そのため自分の物件の適正賃料をきちんと把握し、入居者を募集する必要があります。
相場賃料と物件特性を基に競合物件と比較し、適切な賃料を確認してくださいね。

スポリノのリノベーションプランでは、平均で２週間以内に成約する物件多いです。
が空室に困っている、賃料UPを狙いたいという物件については、一度当社プランナーまでご相談ください。