【物件テコ入れ、どこからやる？】リフォームの優先順位を見つける3つのポイント

賃貸経営を行う中で一度は必ず考えたり管理会社から提案される「リフォーム」
築古の物件であればテコ入れや空室対策として実際にやってみたり、検討はしたことがある不動産オーナーの方がほとんどではないでしょうか？

しかしリフォームとなると費用もかさみ、CFも悪くなってしまったりと、安易に手が出せないのが現状かと思います。
本日はそんな限られた予算で優先して直すべきリフォーム箇所の見つけ方をご紹介いたします。

１.設備を新しくするのに、どのくらいかかる？

ちなみにですが、皆さんは大体のリフォーム費用の平均をご存知ですか？
何事も平均を知らないことには良し悪しの判断はつきません。
まずはポイントを知る前に費用の各箇所の平均費用をおさらいしましょう。

1-1. 水回りの平均費用

各箇所リフォーム目安時期は15年〜25年、トイレに至っては50年ほどです。
長い期間のように思えますが、水回りリフォームは時期を見誤ると水漏れなどによる腐食が広範囲に広がり、費用が高額になることがほとんどなので、こまめにチェックしていきたいですね。

1-2. 内装の平均費用

一般的に壁紙の張り替え時期は5〜10年と言われています。
ただし、汚れや傷が目立つようになってきたら見栄えが悪くなるため、交換したほうがよいでしょう。
また壁紙をリフォームする場合は一部屋をまとめて行うと費用も見栄えも違いますよ◎

1-3. 外装の平均費用

屋根やベランダ(バルコニー)も外壁と同じ10年前後の周期で塗装などのメンテナンスが必要なので、同じタイミングでリフォームしておくと費用や期間として効率的です。

2. お部屋のリフォームの見極め４ポイント！

大まかなリフォーム箇所と費用を見ただけでも数が多く、費用もかかる。
じゃあどこから手をつければ良いのか、お部屋の中でもよくリフォームが検討される部部について、しっかり解説していきます。

2-1. 物件のコンセプトを考えてみる

まずやってみて欲しいことは、「ご自身の物件のコンセプト」を設定・整理することです。

・何の目的でリフォームを検討しているのか？
・どんな人に入居してもらいやすいのか？
・リフォームの予算はいくらなのか？
・リフォームの目的が売却を視野に入れたものなのか、満室稼働のためのものなのか、
・賃料UPを狙ったものなのか。
目的だけでも多く存在しています。
考えをまとめることで、優先的にリフォームを行う箇所が自ずと見えてくるかと思います。v

2-2. 壁は年数

まず、壁紙（クロス）はだいたい5〜6年くらいがリフォームの目安ですが、
入居の目に入る大部分を占める部分なので、少しでも綺麗にしておきたい部分ですので、退去が出た際には補修でいいのか、全体交換かは必ずチェックしましょう。
そこまで汚れが目立たない場合は無理に張り替えなどは行わなくても良いですが、部分的に汚されている場合、破られている場合はその面だけを張り替えを行いましょう。
例えば、リフォームの目的が空室のテコ入れなどの場合は、アクセントクロスを使うことで部屋のポイントになります。

2-3. 床は汚れ具合

あまりに目に入る部分ではないので、目立たないシミや汚れがなければ気にしなくても問題ない箇所です。
しかし近年白を基調とした床が流行っており、空室対策や賃料UPを狙うなら、汚れが目立ってきたタイミングでリフォームするのがオススメです。
床材も様々なものがあるので、ご自身の物件に合う物を考えてみましょう。

2-4. 設備は不調がないか

設備関連は壊れた箇所がないか確認します。網戸が破れていないか、エアコンが故障していないか、トイレ、風呂の換気扇も要チェックです。
ドアや引き戸を開け閉めして、ぐらついていないか、スムーズに開くかもチェックします。
お部屋に設置してある設備は、動作確認をし不調なものや不便さが残るようなものであれば、新しいものに交換していきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
賃貸経営を行っていると都度頭を悩ませるリフォーム問題ですが、目的・ターゲット・予算この３つを決めた上でリフォームに挑むと、余計な出費や間違ったリフォームをすることが極端に減ります。
まずは自分の物件、立地、入居者と向き合い、物件に本当に必要なリフォームを見極めましょう。