【賃貸管理はパートナー選びが重要】失敗しない管理会社の選び方、上手な付き合い方

賃貸アパートやマンションを契約する際、不動産会社や管理会社と関わることになります。管理会社選びは、スムーズに賃貸経営を行うことにも繋がるので大変重要です。

そこで、この記事では失敗しない管理会社の選び方や上手な付き合い方をご紹介していこうと思います。

1. 管理会社の選択が重要な理由

賃貸経営を成功させるには、入居者が常にいる状態にすることが理想的であり、入居者がストレスなく日常生活が行えるように、物件の管理をすることが大切です。
そこでポイントとなるのが、不動産管理会社です。

不動産管理会社は物件の管理だけに止まらず入居者募集や契約、入居管理などの業務を行うので、入居付けや入居者の退去率などに大きな影響を与えます。

賃貸管理に伴う業務を委託することで、日々の入居者対応に時間を追われずに良くなりますが、入居者の生活を管理し、物件の周りやお部屋の環境を整え、退去を防ぎ継続的な収入を得ることは賃貸経営の収入の要となる部分です。

そのため、上手に管理会社を選ぶ必要があります。

2. 失敗しない管理会社の選び方

実際の管理会社の良し悪しは、契約してみないとわかりません。
ここでは、契約前でもわかる管理会社を選ぶポイントを確認していきましょう。

2-1. 物件のある地域の動向に強い！

管理会社を選ぶ際に、その地域の環境や動向に詳しい（強い）かどうかは大きなポイントです。

不動産は文字通り動きません。10年、20年、30年とその地域で選ばれ続けなければいけません。
そのため、地元に根付く管理会社は、そのエリア内に存在する企業や組織に対して太いネットワークを持っているため、管理会社がどの土地に根付いてどのくらいなのか気にする必要があります。

地域の企業と深く繋がっている管理会社は、企業の人事で社宅が必要になった際にいち早く企業から相談を受け、積極的に部屋探しの仲介をしたり、企業の他にも大学等の教育機関との繋がりがある場合には、新入生の部屋探し先の窓口業者として専任で依頼を受けたり、赴任予定の教授の部屋探しを一手に引き受けるなど、継続的な賃貸仲介業務の依頼を任されている場合があります

ネット掲載などの他にも、こういった繋がりで入居に繋がることもありますので、
地域に強い管理会社であることはマスト条件となります。

2-2. 物件のある地域での客付力が強い！

入居者を募集する際、どれほど集客に注力しているかは管理会社によって差があります。

客付け力の高い管理会社は「広告」に費用をかけており、さまざまな媒体を使って入居者募集をしています。
現在はインターネットを使って部屋探しを行うのが主流のため、自社ホームページにより物件検索ができるシステムを構築していることはもはや当たり前で、賃貸検索サイトに物件情報を掲載して募集することが一般的です。
そのため客付けに力を入れている不動産会社や管理会社は、大手ポータルサイトなどと多く契約しており、各サイトのユーザーから投資物件の反響がくるよう努めています。

2-3. 実績に基づく戦略やプランが豊富にある！

賃貸物件は、物件ごとに入居者のターゲットが異なります。

例えば、単身用ハイグレードマンションの場合、一般の単身用賃貸と比較し賃料が割高になります。そのため、学生層や新卒の単身層にいくら営業しても成約しません。
もし物件を宣伝するなら、単身赴任中の企業の役員や、士業などの高収入層に絞る方が効率的で成約率が高まります。

このように、客付け力のある管理会社は物件ごとにターゲットを定め、戦略的に営業活動を行っています。

3. 管理会社との上手く付き合うポイントは？

管理会社と契約してからも安心はできません。
自分の物件を優先的に紹介、対応してもらうためにはオーナー自身の活動も必要です。
ここでは、管理会社との付き合い方のポイントをご紹介します。

3-1. コミュニケーションを取る

賃貸オーナーは自分の物件を売り込む「営業マン」です。
基本的なことですが、管理会社やその担当の方へ普段からこまめにコミュニケーションを取ることが何よりも大切になります。
管理会社の担当の方も人間なので、ほとんど交流のないオーナーよりも、定期的に交流があるオーナーの物件の方が、物件の条件が同じなら優先的に紹介しようという気持ちになります。

ザイアンスの法則（単純接触効果）という心理学をご存知ですか。
人は接触回数が増えるほどに親しみを感じるというものです。
ただ顔を出して交流すれば良いというものでもありませんが、やらないよりはやった方が印象に残るので、迅速かつ丁寧に管理をしてもらうためにも、普段からのコミュニケーションはとても重要です。

3-2. 裁量を持たせる部分を決めておく

管理会社に任せられる部分は、管理会社を信頼することも大切です。
賃貸では設備のトラブルなど、緊急性が求められることが多くあります。
そうした際に、

・設備修理費5万円までのなら管理会社側で進めてもらって構わない
・フリーレント１ヶ月までならつけて良い

など、ある程度の裁量権が管理会社にあると、入居付けの際や緊急対応時でも迅速な対応ができ、機会損失を防いだり、入居者の心象を悪くする可能性を低くできます。
そのためにボーダーラインを決めておくと、賃貸経営をスムーズに行えるためオススメです。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
賃貸不動産オーナーにとってパートナーになる管理会社選びは、賃貸経営の収益面を大きく左右する重要事項です。
ずっとお願いしてるから、大手だから、変えるのがめんどうだから…というだけで、変更を検討しないのは、積もり積もって大きな損失になっていたなんてことにもなりかねないため、現状の管理会社にすこしでも不満がある場合は他の会社を見てみましょう。